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常見問答
不動產相關問題
 
常見問答
 
1.買房子時產權調查應注意那些事項?
2.看土地、建物謄本要注意的事項?
3.買房子前要先看哪些官方文件呢?
4.要約書中的付款條件是如何分期的?一般各期的款項是如何定的?
5.買賣房屋過程中,買方須負擔的稅費有哪些?
6.面對「有租賃契約」存在的房子,房屋買賣契約應該如何訂定,才能保障買方的權益?
7.買方在交屋時應注意什麼事項?
8.從簽約至交屋須多少作業時間?而各流程內容為何?
9.買屋前有哪些技巧及注意事項?
10.賣房子前應準備什麼工作呢?
11.我賣房子時,有給仲介服務費和代書費,報稅時可以抵扣嗎?
12.什麼是土地增值稅?


  問題1.買房子時產權調查應注意那些事項?
  解答

一、一般情形:
(一)檢視土地、建物之權狀及謄本相關資料
1.應注意賣方是否確為所有權人。
2.建物權狀上的門牌地址是否即為欲購買標的。
3.土地與建物權狀上的地段、地號是否均相符。
4.應注意不動產是否有查封或其他限制登記。
5.如有設定抵押,應注意其付款是否有風險。
(二)授權書、印鑑證明
1.所有權人無法親自出面,而由代理人代為處理時,代理人應提出所有權人的授權書及印鑑證明。
二、特殊情形:
(一)購買公司所有的不動產
1.賣方應出具公司大小印鑑證明、股東會議記錄、公司登記證明文件(如:變更登記事項卡、公司營利事業登記證),缺一不可。
(二)海外授權書
1.若所有權人身居國外,無法親自簽約,則賣方須檢附海外授權書。
(三)買賣不破租賃原則
1.賣方之不動產若有出租或為第三人佔用,應先釐清其租賃契約的內容,並確認是否承受租約。

  問題2.看土地、建物謄本要注意的事項?
  解答

一、〈建物標示部〉可看出以下資訊:
(一)計算房屋屋齡:即現在日期減去建築完成日期。
(二)計算房屋面積:即主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積三項面積總和。
(三)從主要用途檢查建物是否為住宅用途或是工業廠房,以免誤買工業住宅。

二、〈土地、建物所有權部〉可看出以下資訊:
(一)可查閱該不動產是否有查封或其他限制登記。
(二)可查閱土地、建物所有權人。

三、〈土地、建物他項權利部〉可看出以下資訊:
            如有抵押權設定,則宜向銀行或債權人查詢借款額度及遲延利息等實際須償還總額。一般來說,若有
            抵押設定時,通常成交價扣除買方自備款之餘額加上賣方增值稅的全額應做為尾款且大於賣方的抵押
            設定款,較能保障權利。


  問題3.買房子前要先看哪些官方文件呢?
  解答

一、 土地及建物所有權狀:
          藉此可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等
          相關資料。
二、 土地及建物謄本:
          可由謄本內之標示部、所有權部及他項權利部,全面瞭解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完
          成日等相關資料,及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。
三、 地籍圖謄本:
          藉此可瞭解土地形狀、位置、界址、與鄰地之相關關係。
四、 建物測量成果圖:
          藉此可確定主建物之所在位置,以及陽台、平台、樓梯,甚至停車位之形狀與相關位置。


  問題4.要約書中的付款條件是如何分期的?一般各期的款項是如何定的?
  解答

一、付款的方式:可分為簽約時、備證用印時、稅單核發完稅時,及交屋時,四個時期。
二、各期付款款項的訂定可依下列原則:
1.雙方合意
2.配合買方貸款的情形(配合買方需求)
3.視賣方貸款的情形訂之(確保交易上的安全)
4.目前市場上的習慣是10%、10%、10%、70% 或10%、5%、5%、80%


  問題5.買賣房屋過程中,買方須負擔的稅費有哪些?
  解答

一、印花稅:
         房屋+土地現值*1/1000。印花稅為憑証稅,一般而言契約書需貼足印花稅票,凡是書立並使用的憑証,
         均需繳納印花稅。
      (印稅憑証:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割動產、不動產或取得物權之契據。)
二契稅:
         房屋現值*契稅稅率。現行契稅稅率如下:買賣契稅稅率–6%;典權契稅稅率–4%;交換契稅稅率
         –2%;贈與契稅稅率–6%;分割契稅稅率–2%;占有契稅稅率–6%》
三、登記規費:
         即一般辦理登記時所須之手續費。在取得土地及其地上建築改良物時,必須到所管轄區的地政事務所辦
         理土地及建物移轉登記,此所須繳納之費用為登記規費。依現行土地登記規定,登記規費有登記費及書
         狀費兩種。登記費=申報價值或權利價值×1/1000,書狀費:一張80元。
四、地政士執行業務費:
       (一) 過戶登記代辦費用(二)貸款服務費(三)抵押權登記代辦費用(四)塗銷手續費
五、房屋火險費、地震險費:
         有辦理房屋貸款則依貸款銀行所提供火險及地震險保額保險。若無貸款,所有權人可選擇是否保險,加
         強自身保障。


  問題6.面對「有租賃契約」存在的房子,房屋買賣契約應該如何訂定,才能保障買方的
     權益?
  解答

民法債編修正條文正式生效之後,固然在「租賃契約未定期限」及「租約逾五年而未經公證」的情況下,其買賣契約的效力優於租賃契約,也就是買受人可以「依法請求」原承租人搬家。不過,萬一承租人執意不搬,買受人還是必須經過訴訟程序,一審、二審、三審、取得確定判決、向法院申請強制執行等複雜而花費巨大的程序,才可以實現自己的權利。
所以,若購屋又不承受租約時建議購屋人最好請賣方在買賣契約中,加註保證負擔排除租賃的義務,才能事先防範付清款項後,仍無法取得房屋之情形。 在看屋時如果發現屋內有「疑似租賃權存在」的情事,如:非賣方家人、傢俱存在標的物現場,請務必與賣方確認處理方式。


  問題7.買方在交屋時應注意什麼事項?
  解答

1. 交屋時務必請代書出示當日謄本,若賣方原本有貸款,可從當日謄本判斷有無塗銷賣方貸款銀行的抵押權
2. 交屋前,買賣雙方皆要至現場點交房屋,並與契約書核對。不論現場點交時是否發現屋況異常,除非契約
    另有約定外,賣方應依民法規定負起瑕疵擔保責任,此亦為買方權利。
3. 買方所支付之尾款,若為個人支票,則需提供相對擔保(一般為商業本票及權狀,將暫時保留於地政士處
    待兌現後返還)。
4. 交屋時記得取回權狀、商業本票及鑰匙等,並請地政士代為分算買賣雙方應付之各項費用,如水費、電費
    瓦斯費、管理費、履約保證費等及地價稅與房屋稅。


  問題8.從簽約至交屋須多少作業時間?而各流程內容為何?
  解答

一、買賣流程約分為簽約、用印、完稅、交屋共四個階段分述如下:
(一)簽約:通常為買賣雙方第一次見面,對於不動產之買賣達成共識,例如付款條件、方式之確認,並委
            由專業地政士簽立契約,共同遵守。此階段買方須給付一部份價款。
(二)用印:買賣雙方準備用印所須資料,交予地政士整理,以便申報稅賦。亦即由買賣雙方於報稅表格上
            蓋印鑑章。
(三)完稅:指用印後報稅,經稅捐機關核發稅單予義務人繳納。買方準備契稅、第三次付款。賣方應付之土地增值稅,可由履保專戶中代繳。
(四)交屋:完稅完畢後,開始將產權資料及買方貸款銀行之抵押設定資料交予地政機關辦理登記,等產權
            登記完畢及買賣雙方履行契約義務後,便可交屋。
二、作業流程時間:
(一)簽約至用印:由買賣雙方當事人自行約定,通常為3-5天以內。
(二)用印至完稅:契稅申報(含公証)後約7天內,稅單可核發下來。
1.一般土地增值稅申報後約7-10個工作日(公司機關電腦連線可縮短為3天)
2.自用土地增值稅申報後約21個工作日『稅捐稽徵處查詢(1)從出生至今有無使用自用稅率。
              (2)全省買賣房子是否使用自用稅率(3)現因稅捐機關實施全面電腦化,有些案件稅單會更快
              核發下來。』

(三)完稅至交屋:完稅後過戶約5天,抵押權設定約3天,塗銷約1天。
以上時間為公家機關作業時數,一般案件約一個月至一個月半可完成。


  問題9.買屋前有哪些技巧及注意事項?
  解答

一、此階段最好設定一個購屋區域(可考慮上班地點與居住地之遠近,交通便利性;或考慮與親友的地緣關
        係或區域環境如學區、公園、綠地…等需求及房價預算…等),以免兩地奔波徒勞無功。而區域選定最
        好與家人能早日取得共識。
二、看屋時最好選擇一個較長的空閒時間,如假日或整個晚上,以便能夠仔細了解確認屋況、環境、行情、
        隔局…等。
三、下雨天看屋可看出房屋是否有漏水現象,晚上看屋可看看鄰居住的是什麼人,會不會白天很安靜,晚上
        變成夜市或是其他用途。
四、看屋要先從大環境看起,如交通、學校、市場、公園…等,再看小環境,如巷道寬度、停車方便性、建
        物新舊、居家寧適性、左鄰右舍…等,最後再看房屋本身,如大樓管理、清潔、室內格局、採光、通風
        裝修、保養狀況……等等。
五、看到喜歡的房子,最好能立即請家人趕快一起來看,以徵詢家人意見,如此可快速作決定。


  問題10.賣房子前應準備什麼工作呢?
  解答

一、整理房屋:出售的房屋應妥善整理,否則會影響有意購買者的意願,也會增加銷售的困難。
二、修補房屋:現今市場以中古屋居多,因此房屋難免會有一些破損、漏水的情況,只要花一點小錢修補,
        就能增加售出的機會。
三、確定產權:對於準備出售的房屋,出賣人應該預先作好產權的調查,例如界址、坪數等,否則如果發生
        問題,出賣人應負瑕疵擔保的責任。一般信譽優良的仲介公司會協助出賣人進行產權調查,以保障買受
        人的權益。
四、準備過戶資料:出賣人應準備產權過戶的相關資料,如果有缺漏,應盡快補齊或申請補發。


  問題11.我賣房子時,有給仲介服務費和代書費,報稅時可以抵扣嗎?
  解答

出售不動產於次一年度申報財產交易所得時,如選擇以實際成交價申報時只要能檢附證明,不僅代書費、仲介費可以列舉扣除,舉凡裝潢費、清潔費、規費、搬運費等等,只要能檢附單據者,經稽徵機關查核明確核實認定,均可以從財產交易所得中扣除。


  問題12.什麼是土地增值稅?
  解答

增值稅是土地因產權移轉,針對土地價格增加的部份所課徵的一種稅賦。
土地增值稅的計算方式如下:增值稅=土地增值額×累進稅率。
土地增值額則是賣出土地時的公告現值,扣掉原來或前一次移轉時的公告現值,再扣掉改良土地的相關費用(如工程受益費、土地改良費等)後的餘額。
【土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×(台灣地區消費者物價總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)】